Потолок цены: как посчитать до торгов

Потолок цены это вся сумма, которую вы готовы отдать за лот вместе со всеми тратами. Его считают до торгов, потому что на торгах решать поздно: там азарт. Сложите цену лота, долги, которые перейдут к вам, госпошлину, ремонт, снятие жильцов с учёта и запас. Сравните итог с бюджетом.

Ниже по порядку: из чего складывается потолок, как найти предельную цену и как держать её на торгах.

Что такое потолок

Потолок это не цена лота, а цена лота плюс всё, что к ней прилипнет. Выше потолка не идите, даже если «чуть-чуть». Лоты на торгах выходят всё время, и следующий может подойти лучше.

Из чего он складывается

Цифры в таблице условные, только для счёта. Они не описывают ни один реальный лот и не говорят, сколько стоит имущество.

Каждую строку заполните цифрой или пометкой «узнать». Пустых строк быть не должно.

Обратный счёт: предельная цена лота

Теперь считаем наоборот. Из бюджета вычтите все строки, кроме первой. Получится предельная цена лота: выше неё заявку не подаёте.

В примере бюджет условно 2 900 000 рублей. Расходы без цены лота 479 000 рублей. Предельная цена лота 2 421 000 рублей.

Запишите эту цифру до торгов. На торгах вы сверяетесь с ней, а не с чатами и советами.

Госпошлина: два случая

Для гражданина за квартиру, дом и другое жильё госпошлина 4 000 рублей, если кадастровая стоимость не выше 20 млн рублей. Если выше, пошлину считают от кадастровой стоимости (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

За участок под ИЖС, ЛПХ, сад или огород и за дом на таком участке госпошлина 700 рублей (подп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Потолок на публичном предложении

На публичном предложении цена идёт вниз по шагам, по графику из сообщения о торгах (п. 4 ст. 139 127-ФЗ). Выпишите весь график в таблицу и рядом свою предельную цену.

Правило решения напишите заранее одной фразой. Например: «Подаю заявку на первом этапе, где цена не выше моей предельной цены лота».

Почему ждать дальше бывает ошибкой. Лот на этапе получает тот, кто подал заявку не ниже цены этапа. Если заявок несколько, берёт тот, кто дал больше. А залоговый кредитор вправе оставить имущество себе на этапе без заявок (п. 4.2 ст. 138). Можно подать цену выше цены этапа, если боитесь, что на этом же этапе придёт кто-то ещё. Но не выше своей предельной цены.

Потолок на аукционе

Перед торгами положите рядом лист с предельной ценой лота. Ставка выше этой цифры, это уже не ваш лот. Пусть уходит.

Если цена дошла до вашей предельной, а другой участник делает ещё шаг, вы не отвечаете. Задаток вам вернут в течение пяти рабочих дней со дня подписания протокола (п. 15 ст. 110 127-ФЗ). Вы не потеряли ничего, кроме вечера, а предельная цена сделала свою работу.

Когда пересчитать

Потолок считают не один раз. Проверка лота часто находит новое: долг за капремонт, прописанных жильцов, ремонт больше, чем казалось по фото. Каждую находку впишите в таблицу и пересчитайте предельную цену до заявки. Долг за капремонт по квартире в многоквартирном доме переходит к новому хозяину (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ), поэтому узнайте его заранее.

Где риск

Пустая строка «запас». Расходы почти всегда выходят больше плана. Второй риск: ждать «ещё один шаг» на публичном предложении. На любом этапе лот может уйти. Решение остаётся за вами, и цена ошибки тоже.

Чек-лист

• Каждая строка таблицы заполнена цифрой или пометкой «узнать».
• Предельная цена лота посчитана и записана до торгов.
• Правило решения для публичного предложения записано одной фразой.
• Выше предельной цены не иду, даже если «чуть-чуть».