СТРАТЕГИЯ ФЛИПА

Перепродажа после торгов? Считаем чистую прибыль.

Купить за 50% от рынка, отремонтировать, продать за 80%. ROI 30-60% за 6-14 месяцев. Помогаю на всех этапах: от подбора лота до сделки с покупателем.

финансовая модель

Стандартный флип на квартирах

30-60%

ROI за 6-14 мес

−40-50%

скидка от рынка при покупке

5-15%

бюджет на ремонт

Передать лот Степану

Что обычно мешает

Шесть моментов про флип

Перепродажа после торгов это не покупка-продажа. Это бизнес с расчётами и рисками.

Подбор ликвидного лота

Не любая квартира подходит для флипа. Нужна типовая планировка, средний размер (студия, однушка, двушка), хороший район, рабочая инфраструктура. Элитка и проблемные подъезды для флипа не подходят (продавать долго, маржа низкая).

Бюджет на ремонт и срок

На однушку 250-450 тыс ₽, на двушку 350-650 тыс. Срок ремонта 1.5-3 месяца. Без хорошей бригады лучше не браться. Или нанять прораба на 3-7% от бюджета ремонта, который контролирует.

Продажа: риелтор или сам

Можно продавать самому через Авито, Циан. Можно через риелтора (комиссия 3-5% от цены продажи). Риелтор быстрее, сам дешевле, но дольше. Часто баланс: первый месяц сам, потом подключаешь риелтора.

Налоги при перепродаже

Если квартира меньше 3 лет в собственности (для жилого) или меньше 5 лет (для нежилого), НДФЛ 13% с разницы продажи и покупки. Через 3+ лет налога нет. Поэтому быстрый флип это меньшая прибыль из-за налога. Нужно правильно считать.

Риски перепродажи

Рынок может упасть. Ремонт может затянуться. Покупатель может уйти на финальном этапе. Стандартный риск 10-20% сделок не получаются по плану. Поэтому флип не для одиночных лотов, а для серийных инвесторов с резервом.

Что я делаю в перепродаже

На этапе покупки — стандартное сопровождение от 2%. На этапе продажи — помощь с поиском риелтора-партнёра, подготовкой документов, налоговым оформлением. Если флипите часто, можем работать на постоянной основе.

Реальные сделки

Реальные кейсы флипа

Четыре сделки с разной маржой: от провала до 100% ROI.

УСПЕХ

Однушка в Краснодаре, ROI 51% за 8 мес

Купили за 1.8 млн, ремонт 250 тыс, продали за 3.4 млн через 8 месяцев. Чистая прибыль после 13% налога 1.04 млн. ROI 51%.

1.8 млн

купили

3.4 млн

продали

+51%

ROI/8мес

ЛОНГ

Квартира в Перми, флип через 2.5 года

Купили за 2.4 млн в 2024, продали за 5.2 млн в 2026 (рынок вырос). Прибыль без налога (3+ года). Но 30 месяцев ожидания.

2.4 млн

купили

5.2 млн

продали

+117%

за 30 мес

ПРОВАЛ

Квартира в области не пошла

Купили за 1.4 млн, ремонт 280 тыс. Продавали 14 месяцев, ушла за 1.9 млн (рынок не вырос). Прибыль чистая 200 тыс. ROI 12% за 14 мес — слабо.

1.4 млн

купили

1.9 млн

продали

+12%

за 14 мес

ПЕРЕКЛЮЧИЛИСЬ

Хотел флип, перешёл в аренду

Купили за 2.2 млн под флип. Рынок просел при продаже. Сдал в аренду за 24 тыс/мес. Через 18 мес рынок вернулся, продал за 3.6 млн. Двойной выгрыш: аренда 432 тыс плюс продажа.

2.2 млн

купили

+1.83 млн

общий доход

30 мес

цикл

Как работает

Шаги флипа

Четыре этапа от покупки до получения чистой прибыли.

Анализ ликвидности и расчёт

1-3 дня

Считаем потенциальную цену продажи, бюджет ремонта, налоги, риелторскую комиссию. Выводим ожидаемую чистую прибыль и срок. Если меньше 25% за 12 месяцев — отказываемся от лота.

Покупка через торги

3-6 недель

Стандартное сопровождение от 2%. После регистрации права собственности — переходим к ремонту.

Ремонт и подготовка к продаже

1.5-3 месяца

Подбор бригады или прораба. Косметический ремонт под продажу (не глубокий, под покупателя). Фото для объявлений. Постановка на учёт в Авито и Циан.

Продажа и налоги

1-6 месяцев

Продажа сама или через риелтора. После сделки — оформление НДФЛ 13% с разницы (если меньше 3 лет в собственности). Получение чистых денег.

Что обычно спрашивают

Частые вопросы про флип

Какая стартовая сумма нужна?

Минимум 1.5-2 млн ₽: 1 млн на покупку лота, 200-400 тыс на ремонт, остальное на накладные расходы и резерв. Меньше — слишком высокий риск, мало манёвра. Серьёзно начинать с 3 млн ₽ и портфеля из 2-3 лотов одновременно.

Что если рынок упадёт во время моего ремонта?

Это главный риск флипа. Решается двумя путями: первое — покупать в растущих регионах (Краснодар, Сочи, Москва), где цены стабильно растут. Второе — иметь план Б: сдать в аренду до восстановления рынка. Я перед каждой сделкой обсуждаю запасной сценарий.

Как считать чистую прибыль?

Чистая прибыль = цена продажи − цена покупки − ремонт − налог 13% (если меньше 3 лет) − риелторская комиссия 3-5% − коммуналка за период владения − процент по бридж-кредиту (если был). Если итого больше 25% годовых — сделка хорошая.

Стоит ли через ИП флипить?

Если делаете 3+ сделки в год, налоговая может квалифицировать как предпринимательство. Тогда лучше через ИП на УСН Доходы-Расходы 15% (с разницы) или Доходы 6% (с продажи целиком). Помогаю выбрать схему.

Сколько в среднем длится флип?

Минимум 6 месяцев (быстрая покупка + быстрый ремонт + быстрая продажа). Средне 8-12 месяцев. Долго 14-18 месяцев. Дольше 20 месяцев — уже плохо, стратегию надо менять.

Помощь только в покупке или до конца сделки?

До конца если попросите. Базовая комиссия 2% покрывает покупку. На этапе ремонта помогаю с подбором бригады и контролем (доплата 30-50 тыс ₽). На этапе продажи помогаю с риелтором-партнёром (доплата 1% от цены продажи) или продаём сами.

Оставить заявку

Передать лот под флип

Степан подберёт ликвидный лот для перепродажи и посчитает чистую прибыль.