На торгах банкротства можно зарабатывать тремя разными способами. У каждого свой ROI, свои риски, свои оптимальные суммы. Расскажу когда какая работает.
В статье
Шесть глав про разные подходы инвестирования
11 мин
время чтения
3
проверенные стратегии
20-180%
ROI годовых
Платите только при победе
ЭЦП не нужна
Агентский договор
Что обычно мешает
Каждая глава раскрывает один подход или сравнение между ними.
01
Стратегия 1. Перепродажа (флип)
Купить с торгов на 30-50% дешевле рынка, через 3-12 месяцев продать по рынку. Подходит для квартир в ликвидных городах, авто популярных моделей, коммерческой недвижимости в проходных местах. Чистый ROI 20-50% за цикл, годовой 30-80%. Минусы: налог 13% или 15% при продаже до 5 лет (для физлица) и риск падения рынка.
02
Стратегия 2. Долгосрочная аренда
Купить с торгов и сдавать. Чаще всего это квартиры под помесячную аренду или коммерческие помещения под многолетние договоры. Преимущество: цена покупки уже на 30-50% ниже рынка, поэтому окупаемость быстрее (8-15 лет вместо 18-25 на покупке с открытого рынка). ROI 8-18% годовых стабильно. Подходит для крупных бюджетов 5-50 млн+ под формирование портфеля.
03
Стратегия 3. Дебиторка
Купить право требования за 10-30% от номинала, взыскать через суд или прямые переговоры. ROI 50-180% годовых на удачных сделках. Подходит для опытных инвесторов с юридической поддержкой. Минусы: непредсказуемый срок взыскания, судебные расходы, риск неплатежеспособности должника. Минимальный бюджет от 200 тыс ₽.
04
Какую стратегию выбрать новичку
Начинайте с долгосрочной аренды квартиры. Самая простая, понятная, низкорискованная стратегия. Купили квартиру со скидкой 35%, выписали жильцов, сдали в долгосрочную аренду. Каждый месяц получаете доход. Через 5 лет можно продать без налога на доход, оборот достигнет 1.5-2 раза от вложенной суммы. Перепродажа и дебиторка идут после первого опыта.
05
Комбинация стратегий
Опытные инвесторы часто комбинируют. Например: купили квартиру с торгов, сдают год в аренду, потом продают. Получается доход и от аренды, и от роста стоимости (если не упал рынок). Или: купили дебиторку, не сразу взыскали, а нашли должника, договорились получить часть имуществом — в итоге актив плюс остаточный долг. Это уже про комплексное инвестирование.
06
Когда не нужно идти на торги
Если вы покупаете для себя жилья (одну квартиру для семьи). На торгах риски всегда выше, чем на открытом рынке. Заплатить 20% сверх через ипотеку, но получить квартиру без сюрпризов и сразу с ключами это иногда правильнее, чем гнаться за скидкой 35%. Хорошо если у вас или у меня есть опыт. Без опыта — лучше открытый рынок.
Реальные сделки
Четыре истории клиентов, каждая иллюстрирует одну из стратегий или комбинацию.
Квартира в Перми, цикл 8 месяцев
Клиент купил двушку за 2.4 млн при оценке 4.1 млн. Сделал косметический ремонт за 250 тыс. Выписал прежних жильцов через суд за 3 месяца. Продал через 8 месяцев за 4 млн. Чистая прибыль 1.1 млн.
+1.1 млн
чистыми
+45%
ROI за 8 мес
8 мес
цикл сделки
Студия в Казани под посуточную
Купили студию 28 кв.м за 1.65 млн при оценке 2.6 млн. Сдают посуточно за 3500-4500 ₽/сутки, средняя загрузка 75%. Чистый доход 75-95 тыс/мес, окупаемость 18 месяцев + рост стоимости актива.
85 тыс/мес
средний доход
18 мес
окупаемость
5.7%
ROI в месяц
Право требования к застройщику
Купили долг 4.5 млн за 540 тыс. Должник имел недвижимость, но избегал контактов. Через арбитражный суд получили решение за 8 месяцев, по исполнительному листу взыскали 2.2 млн.
+1.66 млн
чистыми
+307%
ROI за 9 мес
Помещение в БЦ, годовой цикл
Купили офис 80 кв.м за 9.8 млн (оценка 16 млн). Действующий арендатор платил 95 тыс/мес. Через год продали за 14.5 млн (рост из-за района). Получили 1.14 млн от аренды и 4.7 млн от продажи. Итого 5.84 млн прибыли за год.
+5.84 млн
чистыми
+60%
ROI за год
12 мес
цикл
Как работает
Четыре шага от понимания целей до запуска первой сделки.
Определитесь с горизонтом и суммой
1 час раздумийСколько денег готовы вложить, на какой срок. Если меньше года и до 3 млн — флип квартиры. До 5 лет и до 30 млн — портфель аренды. От 200 тыс свободных и готовы к рискам — дебиторка. От опыта и комфорта зависит.
Подготовьте инфраструктуру
1-2 неделиДля аренды нужны деньги на ремонт, контакты с управляющей компанией. Для перепродажи нужен план продажи через ЦИАН/Авито. Для дебиторки нужен юрист или коллектор-партнёр. Я помогу собрать команду или сделать всё через себя.
Возьмите первый лот
от 2 недельПодбираю варианты, проверяю, торгуюсь. Первая сделка обычно идёт дольше из-за неопытности (ваше понимание процессов растёт). Закладывайте 1.5-2 месяца на первую покупку.
Масштабируйте после первой удачи
после первого циклаПосле того как один цикл пройден до конца, появляется понимание процессов и уверенность. Вторая, третья сделка идут в 2 раза быстрее. Через 5-7 успешных сделок получается портфель.
Что обычно спрашивают
Можно ли начать с малого, например, с 500 тыс ₽?
Какая стратегия наиболее устойчива в кризис?
А налоги съедят всю прибыль?
Стоит ли работать с коллекторами для дебиторки?
Можно ли совмещать с основной работой?
Сколько денег реально заработать в первый год?
Оставить заявку
Расскажите о своей сумме, горизонте и опыте. Подберу подходящую стратегию и первую сделку.