Один и тот же лот может пройти три этапа торгов и подешеветь на 50-70%. Расскажу как устроена логика снижения цены и в какой момент брать выгоднее всего.
В статье
Шесть глав про снижение цены и стратегию входа
9 мин
время чтения
3 этапа
торгов
−70%
максимальная скидка
Платите только при победе
ЭЦП не нужна
Агентский договор
Что обычно мешает
Каждый раздел отвечает на свой вопрос про этапы торгов и стратегию покупателя.
01
1. Этап 1: первичный аукцион по оценочной цене
Первый этап торгов проходит по стартовой цене, равной оценочной стоимости имущества (определяется независимым оценщиком, привлечённым арбитражным управляющим). Шаг повышения 5% от стартовой цены. Если на торгах никто не подал заявку или не было ни одной ставки выше стартовой, аукцион признаётся несостоявшимся. На практике первичный аукцион состоится примерно в 30% случаев. Чаще лот идёт дальше, и это хорошо для покупателя.
02
2. Этап 2: повторный аукцион со скидкой 10%
Если первый аукцион провалился, через 10-30 дней проводится повторный. Стартовая цена снижается на 10% от первоначальной. Например, начали с 4 млн, теперь 3.6 млн. Шаг повышения тоже 5% от новой стартовой. Повторный аукцион состоится в 25% случаев. Если лот не куплен и тут, идёт на третий этап. Именно на повторных аукционах ловят выгодные покупки опытные инвесторы.
03
3. Этап 3: публичное предложение со ступенчатым снижением
Самый интересный для покупателя этап. Цена снижается каждые 5-7 дней по графику, утверждённому управляющим. Например, шаг снижения 5% в неделю. Лот висит в публичном доступе, любой может зайти и подать заявку по текущей цене. Кто первый подал заявку и внёс задаток — тот и купил. Снижение продолжается до отсечки (минимальная цена, ниже которой лот не продают, обычно 5-30% от первоначальной).
04
4. Какая средняя скидка по этапам
На первичном аукционе скидки минимальные, чаще лот вообще покупается с надбавкой к стартовой цене. На повторном аукционе средняя скидка 12-18% от оценки. На публичном предложении 30-50%. Максимальные скидки 60-70% бывают на низколиквидном имуществе (земля в глубинке, спецтехника, дебиторка). На квартирах в крупных городах публичное предложение редко доходит до большой скидки, лот ловят на 2-3 неделе снижения.
05
5. Как выбрать момент входа
Зависит от вашей цели и конкуренции. Если лот ликвидный (квартира в Москве, авто), на публичном предложении его быстро купят, ждать большого снижения нельзя. Лучше входить на повторном аукционе. Если лот низколиквидный (земля без коммуникаций, склад в селе), можно ждать публичного предложения и брать на 4-5 неделе. Стратегия зависит от типа имущества и региона. Я перед каждым лотом считаю, на каком этапе оптимально входить.
06
6. Что регулирует снижение цены
Главные нормы — статья 139 закона 127-ФЗ и Положение о торгах, утверждаемое судом для каждой процедуры. Положение определяет: размер задатка, шаг снижения, периодичность, минимальную цену, способ публикации. Эти параметры фиксированы для каждого лота, посмотреть их можно в карточке лота или в публикации в ЕФРСБ. Изменить их арбитражный управляющий не может в одностороннем порядке.
Реальные сделки
Четыре лота с прохождением через разные этапы и итоговой ценой покупки.
Квартира в Перми, 4 этап снижения
Стартовая цена 4.2 млн на первом аукционе. После двух неудачных аукционов пошла на публичное предложение. Купили на 4 неделе снижения за 2.4 млн (минус 43% от оценки).
4.2 млн
стартовая
2.4 млн
купили
−43%
от оценки
Земля в Свердловской обл., повторный аукцион
Стартовая 1.1 млн. На первом аукционе никто не пришёл. На повторном за 990 тыс взяли с одной ставкой. Скидка 38% от рынка получилась за счёт того, что аукцион был полупустой.
1.1 млн
стартовая
680 тыс
купили
−38%
от оценки
BMW X5, единственный лот, первичный аукцион
Машина новая, 2018 года, оценка 1.5 млн. Очень ликвидный лот, на первом аукционе пришли 7 участников. Победили со ставкой 1.42 млн. Скидка от оценки минимальная, но от рынка 35% (рыночная цена 2.2 млн).
1.5 млн
стартовая
1.42 млн
купили
−35%
от рынка
Дебиторка Челябинск, упала до отсечки
Право требования 2.8 млн. Никому не нужно, никто не торговал. Дошёл до минимальной цены отсечки 280 тыс (10% от номинала). Купили почти даром, потом взыскали 1.4 млн через приставов.
2.8 млн
стартовая
280 тыс
купили
+1.12 млн
взыскано чистыми
Как работает
Четыре шага мониторинга, чтобы войти в нужный момент и не упустить.
Подпишитесь на лот в ЕФРСБ
сразуВ карточке лота на ЕФРСБ или torgi.gov.ru можно подписаться на уведомления. Получите email при изменениях. Альтернатива: телеграм-бот, который мониторит изменения по фильтрам.
Дождитесь нужной цены
от 2 недель до 3 месяцевЕсли первый аукцион состоится, лот уйдёт. Если нет, ждите повторный (через 10-30 дней). Если и повторный не сыграет, ждите публичное предложение и нужный шаг снижения.
Оперативно подайте заявку
в день нужной ценыНа публичном предложении лот достаётся первому, кто подал заявку с задатком. Если ждали именно этого ценового уровня, нужно подавать в первый же день нового шага. Иначе кто-то заберёт раньше.
Не упустите окно — задаток заранее
за день до подачиНа публичном предложении бывает, что лот забирают за час. Если хотите успеть, задаток должен быть на счёте организатора заранее. Я внёс задаток, мониторю цены, и в нужный день делаю заявку первым.
Что обычно спрашивают
Шесть вопросов, которые приходят при изучении этой темы.
Может ли цена снизиться сразу до отсечки?
А кто решает, какой будет шаг снижения?
Может ли управляющий не довести лот до публичного предложения?
Что если на публичном предложении подадут заявку сразу несколько человек?
Можно ли подать заявку на сегодняшнюю цену, а заплатить через неделю по новой более низкой?
Бывает ли так, что лот не доходит до публичного предложения?
Оставить заявку
Передайте конкретный лот, скажу на каком этапе оптимально брать. Считаю с учётом ликвидности и конкуренции.