Залоговое имущество банков один из самых безопасных видов лотов на торгах. Документы в порядке, права чистые, банк уже всё проверил при выдаче кредита. Объясняю почему.
почему безопасно
Банк уже сделал работу за вас
100%
проверки права от банка
ст. 110
снятие залога автоматом
30-50%
типичная скидка
Платите только при победе
ЭЦП не нужна
Агентский договор
Что обычно мешает
Парадокс торгов банкротства: лоты с залогом банка надёжнее обычных. Объясняю по пунктам.
01
Банк проверил юридическую чистоту до выдачи кредита
Когда банк выдавал ипотеку или коммерческий кредит, юристы банка проверили объект по полному циклу: ЕГРН, история сделок, обременения, права третьих лиц. Если бы что-то было критично, банк не выдал бы кредит. Эта проверка остаётся в силе и для покупателя с торгов.
02
Залог снимается автоматически по 127-ФЗ
Статья 110 закона о банкротстве: при реализации залогового имущества залог прекращается. Финансовый управляющий после торгов подаёт документы в Росреестр, обременение снимается за 7-10 дней. От покупателя ничего дополнительного не требуется.
03
Долг бывшего собственника на покупателя не переходит
Кредитный долг банку остаётся обязательством бывшего собственника, который банкротится. Покупатель не отвечает за этот долг ни рублём. Деньги, которые вы заплатили за лот, идут банку через конкурсную массу как погашение его требования.
04
Залоговый кредитор всегда заинтересован в продаже
Банк хочет вернуть свои деньги быстро, не максимизировать цену. Поэтому залоговое имущество чаще всего идёт на торги быстро, со скидками 30-50%. Должник банкрот, банк не имеет оснований медлить.
05
Документы по сделке уже почти готовы
В материалах банкротного дела банк предоставляет полный комплект документов по залогу: кредитный договор, договор залога, выписки ЕГРН с обременением. Это упрощает проверку лота и оформление сделки. Не нужно собирать документы заново.
06
Меньше риск пересмотра сделки
Сделки с залоговым имуществом редко пересматриваются по требованию кредиторов. Банк уже получает свою долю, у него нет интереса оспаривать. Другие кредиторы могут попытаться, но шансы у них минимальные, потому что залог приоритетный.
Реальные сделки
Четыре истории клиентов, купивших лот в залоге у разных банков. Все сделки прошли чисто.
Квартира в Перми, залог Сбербанка
Двушка 54 кв.м, оценка 4.1 млн. Купили на третьем этапе торгов за 2.4 млн (минус 41%). Через 8 рабочих дней после оплаты залог Сбера снят с регистрации. Получили чистую выписку ЕГРН.
2.4 млн
купили
−41%
от рынка
8 дней
снятие залога
Дом в Подмосковье, залог ВТБ
Загородный дом 280 кв.м с участком 12 соток. Оценка 14 млн, купили за 8.6 млн. Залог ВТБ снят за 6 рабочих дней. Документы все в порядке, сделка прошла без нюансов.
8.6 млн
купили
−39%
от рынка
6 дней
снятие залога
Студия в Казани, ипотека Альфы
Купили за 1.9 млн при рынке 3.4 млн. Альфа-Банк не возражал, подписал ходатайство о снятии залога вместе с финуправляющим. Через 5 дней регистрация перехода прав без обременений.
1.9 млн
купили
−44%
от рынка
5 дней
оформление
Коммерция Россельхозбанка
Складское помещение 320 кв.м с участком 8 соток в Челябинске. Залог Россельхозбанка. Купили за 3.6 млн (рынок 7.2 млн). Сейчас сдаём под склад под 65 тыс/мес, доходность 21% годовых.
3.6 млн
купили
21%
доходность
−50%
от рынка
Как работает
Четыре шага. С залогом банка процедура чище, чем с другими типами лотов.
Запрашиваю документы по залогу
1-3 дняУ финансового управляющего запрашиваю: кредитный договор, договор залога, выписку ЕГРН с обременением, оценку залога банком. Это даёт мне понимание реальной стоимости и истории.
Проверяю помимо залога
2-3 дняНесмотря на чистоту банковской истории, делаю свою стандартную проверку: прописанные, долги ЖКХ, аресты приставов, споры с соседями. Залог не страхует от всех рисков, поэтому проверяю полностью.
Покупка лота на торгах
день торговПо агентскому договору ст. 1005 ГК. Снайпер делает ставку. Залоговые лоты часто менее популярны у покупателей-новичков (боятся ипотеки), что играет нам на руку.
Снятие залога и оформление права
5-10 днейПосле оплаты лота управляющий вместе с банком подают заявление в Росреестр о снятии залога и регистрации перехода прав. Через 5-10 рабочих дней у вас на руках чистая выписка ЕГРН.
Что обычно спрашивают
А если у должника несколько кредиторов, банк всё равно получит первым?
Может ли банк передумать после моей победы и забрать залог обратно?
Что если залоговый банк сам обанкротится после моей покупки?
А если залогодержатель не банк, а частное лицо?
Можно ли через ипотеку купить залоговый лот?
А что если в залог была не вся квартира, а доля?
Оставить заявку
Если на лоте залог банка, это часто хорошая инвестиция. Степан проверит документы и подскажет реальную выгоду.