ЧАСТАЯ БОЛЬ

Купили лот в ипотеке Сбера?

Это нормально. Залог банка снимается торгами автоматически, ипотечный долг бывшего собственника на вас не переходит. Объясняю как.

правовая основа

Почему долг бывшего собственника не переходит

127-ФЗ

регулирует процедуру

ст. 110

погашение залога

100%

снятие обременений

Передать лот Степану

Что обычно мешает

Шесть страхов про ипотечные лоты

Покупатели часто отказываются от выгодных лотов из-за непонимания, что происходит с ипотекой банка. Разбираемся.

Боюсь, что ипотека Сбера повиснет на мне

Не повиснет. По 127-ФЗ при банкротстве должника его залог реализуется на торгах, деньги от продажи уходят в счёт погашения долга банку. Победитель торгов получает имущество свободным от залога. Это закон, не моя интерпретация.

А если банк потом передумает?

Не может передумать. Решение о реализации имущества выносит арбитражный суд в рамках процедуры банкротства. Банк является кредитором и получает свою долю из выручки. После закрытия торгов залог снимается с реестра автоматически.

Как именно снимается обременение в Росреестре?

По договору купли-продажи и протоколу торгов финансовый управляющий подаёт заявление в Росреестр. Через 7-10 рабочих дней обременение снято. Покупатель получает чистую выписку из ЕГРН.

Что если до меня в этой квартире кто-то жил по ипотеке 5 лет?

Это значит, банк не получил полное погашение и квартира пошла на торги. Ваше право собственности возникает с момента регистрации после торгов. История ипотеки бывшего собственника к вам не имеет отношения.

Может ли банк оспорить торги?

Теоретически да, в первые три года. Практически крайне редко. Банк является кредитором, его интерес не оспорить торги, а получить деньги. Оспаривают торги обычно сами должники или другие кредиторы, и это поправимо страхованием титула.

Скидки на ипотечных лотах больше или меньше?

Чаще больше. Залоговое имущество банков уходит на торги быстро, часто сразу через публичное предложение со снижением цены. Средняя скидка по ипотечным квартирам 35-50% от рыночной.

Реальные сделки

Реальные сделки с ипотечным жильём

Четыре истории клиентов, которые купили лот в ипотеке банка и оформили на себя без проблем.

СБЕР

Квартира в Перми, ипотека Сбербанка

Лот вышел на третий этап публичного предложения. Купили за 2.4 млн при оценке 4.1 млн. Залог Сбера снят за 8 рабочих дней после оплаты, выписка ЕГРН чистая.

2.4 млн

купили

−42%

от рынка

8 дней

снятие залога

ВТБ

Двушка в Екатеринбурге, ипотека ВТБ

ВТБ официально передал документы по эмиссии залога фин.управу. Снятие в Росреестре прошло за 5 рабочих дней. Клиент получил квартиру с экономией 1.7 млн.

3.2 млн

купили

−35%

от рынка

5 дней

снятие залога

АЛЬФА

Студия в Казани, ипотека Альфа-Банка

Альфа-Банк не возражал против торгов. После победы и оплаты получили выписку ЕГРН без обременений за 7 дней. Сдаём посуточно, окупаемость 8 лет.

1.8 млн

купили

−40%

от рынка

ГАЗПРОМ

Дом в Подмосковье, ипотека Газпромбанка

Залог снят по протоколу торгов. Ни Газпромбанк, ни должник не пытались оспорить сделку. Через год клиент перепродал с прибылью 3.5 млн.

8.4 млн

купили

+3.5 млн

перепродажа

Как работает

Как покупаю лот с залогом банка

Четыре шага от заявки до выписки ЕГРН без обременений.

Проверяю залог и документы

1-3 дня

Запрашиваю выписку ЕГРН с обременениями, проверяю кредитный договор должника, выясняю стадию процедуры банкротства. Готовлю отчёт.

Участвую в торгах за вас

день торгов

По агентскому договору ст. 1005 ГК подаю заявку, оплачиваю задаток, веду торги. Снайпер ставит финальную ставку в последние секунды.

Оплата и договор

до 30 дней

Оплачиваете лот через мой расчётный счёт или напрямую в конкурсную массу. Подписываем договор купли-продажи с финансовым управляющим.

Снятие залога в Росреестре

5-10 дней

Финуправляющий подаёт заявление в Росреестр о снятии залога вместе с регистрацией перехода права на вас. Получаете чистую выписку ЕГРН.

Что обычно спрашивают

Шесть вопросов про ипотечные лоты

А если у должника не одна, а две ипотеки на квартиру?

Очень редкий случай, но бывает (так называемая последующая ипотека). Если такое есть, оба банка получают долю из выручки в порядке очерёдности. Покупателю это неважно: после торгов оба залога снимаются. Но проверять документы перед торгами нужно тщательнее, чтобы не упустить.

Что если ипотека была оформлена с маткапиталом?

Это фактор риска. Маткапитал требует выделения долей детям, и если этого не было сделано, теоретически возможен спор от ПФР или органов опеки. На практике после торгов это почти не оспаривается, но я предупреждаю клиентов о риске и рекомендую страхование титула.

Можно ли узнать, кто из банков отдал квартиру на торги, до победы?

Да. Информация о залогодержателе есть в выписке ЕГРН. На странице лота на торгах эту выписку обычно прикладывают, либо я запрашиваю отдельно при проверке.

А если квартира в военной ипотеке?

Военная ипотека через ФГКУ Росвоенипотека. Если военнослужащий пошёл в банкротство, имущество тоже идёт на торги. Тут специфика в том, что часть долга гасил Росвоенипотека, и они являются одним из кредиторов. На покупателя это не влияет.

Можно ли через ипотеку купить такой лот?

Да, но не каждый банк это финансирует. Сбер и ВТБ обычно дают ипотеку под покупку с торгов, но требуют чистую выписку ЕГРН (то есть после снятия залога). Решается через бридж-кредит или собственные средства на этапе оплаты.

Если квартира в ипотеке Газпромбанка, а торги ведёт другой банк, что это значит?

Торги ведёт не банк, а арбитражный финансовый управляющий должника. Банк является залогодержателем. Не путайте организатора торгов и кредитора. На сайте torgi.gov.ru указан финуправляющий, в выписке ЕГРН указан банк-залогодержатель.

Оставить заявку

Передать ипотечный лот

Степан проверит залоговую историю и подскажет, стоит ли брать. Ответ в Telegram в течение часа.

Как к вам обращаться

Телефон или Telegram

Какой банк-залогодержатель

На какой стадии торги

Что важно знать

Нажимая кнопку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных в соответствии с ФЗ-152. Услуги оказываются по агентскому договору, ст. 1005 ГК РФ. Результат торгов не гарантирован.