Если бюджет от 10 млн, нет смысла покупать один объект. Распределяю по 3-7 лотам разных типов и регионов. Балансирую риск и доходность.
услуга
Стратегический подбор портфеля под цели и бюджет
15 000 ₽
стоимость анализа
3-15 лотов
в портфеле
3-5 рег.
диверсификация
Платите только при победе
ЭЦП не нужна
Агентский договор
Что обычно мешает
Один лот это лотерея. Портфель из 3-7 лотов это контролируемая стратегия.
01
Диверсификация по типам имущества
Не покупайте 5 квартир. Распределите по типам: квартиры, коммерция, дебиторка, машиноместа, авто. Каждый тип реагирует на разные экономические циклы. Когда жилой рынок падает, коммерческий может расти, и наоборот.
02
Диверсификация по регионам
Не покупайте всё в одном городе. Распределите между 3-5 регионами: один с быстрым ростом (Краснодар, Сочи), один стабильный (Москва), один с большой дисконтом (Челябинск, Уфа). Региональные риски нивелируются.
03
Балансировка стратегий
В портфеле должны быть лоты разных стратегий. Часть под перепродажу через 6-12 месяцев (быстрая прибыль), часть под аренду на 5-10 лет (стабильный доход), часть для сохранения капитала. Это даёт ликвидность и доход одновременно.
04
Расчёт ожидаемой доходности портфеля
Считаю по каждому лоту отдельно: ожидаемый ROI, срок, риски. Складываю взвешенный по объёмам результат. Целевая доходность портфеля 15-25% годовых при умеренном риске.
05
Налоговая оптимизация портфеля
Для крупного портфеля (от 30 млн) выгоднее ООО на ОСН с НДС к вычету. Для среднего (10-30 млн) — ИП на УСН Доходы-Расходы. Расчёты показываю по каждому варианту, выбираете оптимум.
06
Управление и мониторинг
После покупки портфель требует управления: договоры аренды, ремонт, налоги, рыночная переоценка. Можем брать на себя текущее управление за 1-2% годовых от стоимости портфеля. Или передавать управляющей компании.
Реальные сделки
Четыре кейса портфелей разного бюджета и стратегии.
Портфель 24 млн с разной стратегией
Инвестор: 2 квартиры под аренду (Москва, Питер) на 9 млн, 1 коммерция с арендатором на 10 млн, дебиторка 2 млн, 2 машиноместа на 0.5 млн, авто на 2.5 млн. Доходность 14% годовых.
24 млн
общий
14%
доходность
7 объектов
диверсификация
Портфель 18 млн под флипы
Инвестор для перепродаж: 4 квартиры в Краснодаре, Сочи, Перми. Бюджеты от 2.5 до 6 млн. Через 12 мес продали 3 из 4 (одну сдают). Средний ROI 45%.
18 млн
общий
45%
средний ROI
3/4
продано в срок
Портфель 35 млн под пассивную аренду
Состоятельный инвестор: 5 квартир в разных регионах под долгосрочную аренду. Доход 280 тыс/мес чистыми. Окупаемость 10 лет, доход стабильный.
35 млн
общий
280 тыс/мес
доход
10 лет
окупаемость
Портфель 8 млн на дебиторке
Опытный инвестор: 12 разных дебиторок по 200-1000 тыс ₽ каждая. Из 12 удачных 8, неудачных 2, средне 2. Чистый ROI портфеля 65% за 18 месяцев.
8 млн
общий
+65%
ROI/18мес
12
дебиторок
Как работает
Четыре шага от анализа целей до запуска портфеля в работу.
Стратегическая сессия
1-2 часаУзнаю ваши цели: пассивный доход, рост капитала, диверсификация рисков, налоговая оптимизация. Узнаю ограничения: горизонт инвестирования, ликвидность, готовность к управлению.
Подготовка портфеля
1-2 неделиСоздаю предложение портфеля под ваши цели: какие лоты искать, в каких регионах, в каких пропорциях. Расчёт ожидаемой доходности и рисков. Презентация в Telegram или Zoom.
Подбор и покупка лотов
2-6 месяцевПостепенно собираем портфель. Не все лоты находятся сразу, иногда ждём подходящих. Покупаем со скидкой 30-50% за объём комиссии (1.2-1.5% вместо 2%).
Управление и отчётность
постоянноЕжемесячные отчёты по портфелю: состояние объектов, доходы, расходы, рекомендации. Если хотите делегировать управление — передаём в управляющую компанию или ведём сами.
Что обычно спрашивают
От какого бюджета имеет смысл портфель?
Сколько занимает сборка портфеля?
Можете управлять моим портфелем после покупки?
Что если рынок упадёт во время сборки портфеля?
Можно ли передать существующий портфель в управление?
Налоговая структура для портфеля?
Оставить заявку
Расскажите ваш бюджет и цели, подготовлю предложение под вашу ситуацию.