Арендатор переходит к новому собственнику. По ст. 617 ГК.

01

По какой норме арендатор остаётся

Ст. 617 ГК РФ: переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения договора аренды. Иначе говоря, договор автоматически переходит к новому собственнику со всеми правами и обязанностями. Арендатор продолжает платить, теперь уже вам.

02

Можно ли расторгнуть договор после покупки

Только по основаниям, прописанным в самом договоре аренды или в ГК (нарушение условий, существенное изменение обстоятельств). Если арендатор платит вовремя и соблюдает условия, расторгнуть в одностороннем порядке нельзя. Можно договариваться о выкупе договора (компенсация за расторжение).

03

Можно ли поднять арендную плату

Если в договоре прописана возможность пересмотра, то да. Часто стоит ежегодная индексация на уровень инфляции (обычно 5-12% в год). Без такой оговорки повысить ставку в одностороннем порядке нельзя до конца срока договора. По окончании срока — стандартная переговорная процедура.

04

Что с задатком и предоплатой арендатора

Задаток и предоплата, переданные предыдущему собственнику, переходят к вам как часть «приобретённой» аренды. Это значит, что вы будете обязаны вернуть их арендатору при выходе. Учитывайте это при расчёте чистой стоимости лота. Бывает, бывший собственник присвоил задаток — но это уже его проблема с арендатором.

05

Как проверять арендатора до покупки

Запрашиваю в материалах дела договор аренды, его срок, ставку, условия пересмотра, наличие задатка. Проверяю арендатора по ЕГРЮЛ (если юрлицо), по ФССП (нет ли просрочек по другим обязательствам). Если арендатор сомнительный, лот может стать проблемным.

06

Срок аренды важен

Краткосрочная аренда (до 1 года) более гибкая, можно не продлевать. Долгосрочная (от 1 года) регистрируется в Росреестре и переходит как обременение. Аренда на 5+ лет может «вмёрзнуть» в имущество и снизить ликвидность при перепродаже. Учитывайте это при выборе лота.