1
Не проверять обременения
ЕГРН, залоги, аресты, прописанные лица. Если не проверить до ставки, можно купить квартиру с жильцами, которых придётся выселять через суд 2-4 месяца.
Решение: Заказать выписку ЕГРН + проверить на сайте ФССП до подачи заявки.
2
Ставить без осмотра объекта
Фотографии на ЭТП могут быть 2-3 летней давности. Реальное состояние бывает хуже: затоплена, без окон, демонтированы коммуникации.
Решение: Осмотреть лично или нанять осмотрщика в регионе. Стоимость: 3-5 тыс. руб.
3
Не считать полную стоимость владения
Цена лота — это не итоговая сумма. Добавьте: задаток, комиссию ЭТП, комиссию брокера (2-10%), НДФЛ при перепродаже, ремонт, долги ЖКХ, госпошлину Росреестра.
4
Игнорировать долги ЖКХ
По закону долги предыдущего собственника за капремонт переходят новому владельцу (ст. 158 ЖК РФ). Долги за свет и воду — нет, но УК может не подключить услуги.
Решение: Запросить справку о задолженности в УК/ТСЖ. Шаблон:
скачать.
5
Не читать положение о торгах
Там указаны: сроки подачи, размер задатка, реквизиты для оплаты, форма заявки, требования к документам. Пропустите пункт — дисквалификация без возврата задатка.
Решение: Читать положение полностью. Особенно п. «Требования к участникам» и «Порядок внесения задатка».
6
Ставить на эмоциях
Азарт аукциона заставляет поднимать ставку выше расчётного максимума. В итоге покупаете по рыночной цене или выше — весь смысл торгов теряется.
Решение: Установить максимальную ставку заранее и передать брокеру или снайпер-боту. Человек торгует хуже алгоритма.
7
Забыть про НДФЛ
При перепродаже до истечения минимального срока владения (5 лет для недвижимости, 3 года для авто) придётся платить 13-22% НДФЛ с разницы.
8
Не иметь запасного плана
Что если жильцы не выезжают? Что если ремонт стоит больше ожидаемого? Что если объект не продаётся по рыночной цене? Нужен план Б.
Решение: Перед покупкой просчитать 3 сценария: оптимистичный, реалистичный, пессимистичный.
9
Участвовать без профессиональной поддержки
Один непрочитанный пункт в договоре может стоить миллионы. Опытный брокер видит подводные камни, которые новичок даже не ищет.
Решение: Минимум: консультация перед первыми торгами. Оптимум: агентский договор с брокером (комиссия 2-10% при победе, при проигрыше — 0).
10
Не диверсифицировать
Ставить весь бюджет на один лот — максимальный риск. Задаток заморожен на 5-30 дней, и если проиграли — ждёте возврата, пока другие лоты уходят.
Решение: Подавать заявки на 2-3 лота одновременно. Бюджет задатка распределять.
11
Путать типы торгов
Первичный аукцион (цена вверх), повторный (цена снижена на 10%), публичное предложение (цена падает каждые 3-7 дней). Стратегия на каждом этапе разная.
Решение: На первичном аукционе ставьте агрессивно. На публичном предложении — ждите максимального дисконта, но следите за конкурентами.
12
Подавать заявку в последний момент
Технические сбои ЭТП, задержка перевода задатка, ошибка в документах — любая мелочь в последний день = пропущенные торги.
Решение: Подавать заявку за 3-5 дней до окончания приёма. Задаток переводить за 2-3 рабочих дня.
13
Не проверять арбитражного управляющего
АУ может затягивать передачу имущества, не отвечать на звонки, создавать препятствия. Проверьте его репутацию в картотеке дел на kad.arbitr.ru.
Решение: Проверить АУ: количество жалоб, отстранений, сроки проведения торгов в прошлых процедурах.
14
Не учитывать расходы на оформление
Госпошлина Росреестра (2 000 руб. физлицо, 22 000 юрлицо), нотариальные расходы (согласие супруга — 2-5 тыс.), оценка (5-15 тыс.), выезд на осмотр.
Решение: Заложить 50-100 тыс. руб. на оформление при покупке недвижимости.
15
Отказаться от покупки после победы
Выиграли и передумали? Задаток не возвращается (ст. 381 ГК РФ). При цене лота 3 млн руб. и задатке 10% — потеря 300 000 руб. Безвозвратно.
Решение: Принимать решение ДО подачи заявки. Если сомневаетесь — не участвуйте. Лотов на рынке больше 200 000.
Услуги по сопровождению участия в торгах по банкротству. Не является деятельностью по банкротству граждан. Результат участия в торгах не гарантирован.