ЧАСТАЯ БОЛЬ

Налоговые долги не переходят на покупателя.

Если у бывшего собственника были долги в ИФНС или ПФР, они списываются в банкротстве. Покупатель чист. Расскажу по каким нормам и что проверять.

правовая основа

Налоговые долги привязаны к лицу-должнику

ст. 49 НК

налоги физлица

100%

не переходят

ст. 213.28

127-ФЗ

Передать лот Степану

Что обычно мешает

Шесть случаев с налогами

Разные виды долгов имеют разную юридическую силу. Разбираемся по типам.

Долг по налогу на имущество

Налог на имущество (квартиру, дом, землю) привязан к собственнику, а не к самому имуществу. При банкротстве физлица все его налоговые долги списываются по ст. 213.28 127-ФЗ. На покупателя с торгов налоговые долги бывшего собственника не переходят. Платите только начисления с момента вашего права собственности.

Долг по земельному налогу

Земельный налог исчисляется на основании права собственности на участок в каждый налоговый период. Если участок принадлежал бывшему собственнику, долг по нему — его долг. При банкротстве он списывается. Новый собственник начинает платить с момента регистрации своего права в Росреестре.

Транспортный налог на купленное авто

Транспортный налог тоже привязан к собственнику. Если бывший владелец накопил долг по налогу на машину, он списывается в его банкротстве. Покупатель ставит авто на учёт на себя в ГИБДД, и с этого момента налог начисляется ему.

Долги в ПФР и ФСС от ИП-должника

Если должник был ИП и копил долги по обязательным взносам в ПФР и ФСС, эти долги тоже списываются по 127-ФЗ как требования по обязательным платежам. На имущество ИП эти долги не вешаются. Покупатель имущества с торгов берёт его чистым.

Штрафы ГИБДД и ФССП на машине

Штрафы ГИБДД (ПДД) и ФССП (исполнительные сборы) принадлежат собственнику-нарушителю. На покупателя с торгов не переходят. Когда поставите машину на учёт на себя, в базе ГИБДД и ФССП долгов на ваш VIN не будет, потому что они закрыты в банкротстве бывшего владельца.

Если в выписке ЕГРН отметка о налоговом аресте

Иногда налоговая накладывает арест на имущество в обеспечение долга по ст. 77 НК. При торгах банкротства этот арест снимается так же, как любой другой (см. /arest). Финансовый управляющий подаёт документы в Росреестр, обременение снимается за 5-10 дней.

Реальные сделки

Реальные ситуации

Четыре истории клиентов с разными налоговыми долгами на лотах.

ИФНС

Долг 280 тыс по налогу на имущество

На квартире был долг 280 000 ₽ по налогу на имущество, копился 4 года. Купили на торгах за 2.4 млн. После регистрации права налоговая обнулила старый долг автоматически. Платим только текущие начисления.

280 000 ₽

списано

ИП ВЗНОСЫ

Долги ИП-должника на коммерции

Бывший собственник был ИП с долгами в ПФР 1.2 млн. Купили его помещение за 6.4 млн. Долги ИП на помещение не перешли. Налоговая начала начислять только с нашей даты регистрации.

1.2 млн

не платили

ст. 213.28

127-ФЗ

АРЕСТ

Налоговый арест на земле

На участке висел арест ИФНС за неуплату земельного налога 90 тыс. Купили землю, арест снят в Росреестре через 8 дней одновременно с регистрацией права. Налоговая претензий не предъявляла.

8 дней

снятие ареста

АВТО

BMW с долгом по транспортному 45 тыс

Машина с долгом по транспортному налогу 45 000 ₽ за 3 года. Купили за 1.4 млн. ГИБДД поставила на учёт без вопросов. На наш VIN долгов в базе нет.

45 000 ₽

списано

1.4 млн

цена авто

Как работает

Как работаем с налоговыми долгами

Четыре шага. Особое внимание — проверке оснований долгов.

Проверяю выписку ЕГРН и налоговую историю

1-2 дня

Запрашиваю выписку из ЕГРН с указанием всех обременений. Если есть налоговый арест ИФНС — отмечаю основание и сумму долга.

Проверяю основания через ЕФРСБ

1 день

В материалах банкротного дела видны все долги бывшего собственника, включая налоговые. Понимаю что войдёт в реестр требований кредиторов и спишется.

Покупка лота на торгах

день торгов

Стандартное сопровождение. Снайпер делает ставку. После победы оплата лота, договор с управляющим.

Контроль обнуления долгов

1-2 месяца

После регистрации проверяю что в личном кабинете налогоплательщика нет старых долгов на ваш ИНН и на купленное имущество. Если есть — пишу запрос в ИФНС с приложением документов с торгов.

Что обычно спрашивают

Частые вопросы

А если налоговая забыла обнулить старый долг?

Бывает, нужно напомнить. Пишете заявление в ИФНС с приложением договора купли-продажи с торгов и протокола. На основании 127-ФЗ ст. 213.28 они обязаны обнулить долги в течение 30 дней после получения вашего обращения.

А что если налоговая взыскала с меня деньги по ошибке?

Подаёте жалобу в УФНС вышестоящему. Если не помогло — иск в суд об обратном взыскании. Подобные случаи всегда решаются в пользу покупателя с торгов, потому что документы железобетонные.

Что с НДФЛ при покупке недвижимости с торгов?

У вас как покупателя НДФЛ не возникает. У бывшего собственника он мог быть, но списан в банкротстве. При перепродаже через 3+ года НДФЛ нет, до 3 лет — 13% с разницы между ценой покупки и продажи.

А налоговый вычет при покупке с торгов получу?

Да, обычный имущественный вычет до 260 000 ₽ при покупке жилой недвижимости физлицом. Сумма налога к возврату из бюджета РФ. Подаёте через Госуслуги или ИФНС с приложением документов с торгов.

Если бывший собственник был ИП на ОСН с НДС, что с НДС?

Если лот идёт с НДС, его платят все покупатели независимо от статуса (физлицо, УСН, ОСН). Покупатель на ОСН может принять к вычету. Долги бывшего ИП по НДС в ИФНС спишутся в его банкротстве.

Когда нужна моя налоговая декларация после покупки?

Если планируете перепродажу в течение 3 лет — да, декларация по НДФЛ обязательна, даже если налога к доплате нет. Если просто живёте или сдаёте, специальная декларация не нужна, налог на имущество начисляется автоматически.