Земельный эксперт

Земля с торгов: 10 проверок до покупки

Скидка 25-35% от рынка. Но один пропущенный нюанс — и стройка невозможна. Степан Капустин, 15+ лет в закупках.

1. ВРИ и категория земли

7 категорий по ст. 7 ЗК РФ. Внутри — ВРИ: 2.1 ИЖС (дом + прописка), 2.2 ЛПХ, 13.2 садовый, 1.16 ЛПХ полевой, 4.0 коммерция, 6.0 производство.

2. ЗОУИТ — 28 типов охранных зон (ст. 105 ЗК РФ)

ЛЭП 10-30м · Газ 25-200м · Вода 50-200м от берега · СЗЗ 50-1000м · Аэродром до 30км · Лес, ОКН, ЖД. До 30% не зарегистрированы в ЕГРН.

3. Кадастр и налоги

Земельный налог 0,3% (сельхоз, ИЖС, ЛПХ) или 1,5% (коммерция). Можно оспорить кадастр — снижение на 30-50%. При смене ВРИ кадастр растёт в 5-10 раз.

4. Межевание

Без межевания соседи оспорят границы. Стоимость работ 8-15 тыс. ₽. Делать ДО покупки.

5. Оспаривание сделки при банкротстве

Покупка у физлица за 3 мес. до банкротства = финуправляющий оспорит (ст. 61.2 ФЗ-127). Деньги потеряны.

6. Сельхозка с обязательством

Купили под застройку, не обрабатываете 3 года — изъятие в пользу государства (ст. 6 ФЗ-101).

7. Нет коммуникаций

Электричество 30 тыс. (льготное ТП), вода 200 тыс., газ 500 тыс. Подключение 2-3 года.

8-10. Подтопляемая зона, археология, СНТ-долги

Зоны затопления МЧС, культурный слой при стройке (археологи за счёт собственника), долги предыдущего хозяина в СНТ — отключают воду и свет.

Важно: ВРИ в ЕГРН и в ПЗЗ муниципалитета могут различаться. Менять ПЗЗ — 12 месяцев и неизвестный результат.
Где проверять ЗОУИТ: публичная кадастровая карта pkk.rosreestr.ru, ФГИС ЕГРН, сайт администрации района.
Полный гайд - 48 карточек Бесплатная проверка участка в Telegram
ИП Капустин С.А. · ИНН 590419377214 · ОГРНИП 324595800072592
+7 912 059-90-59 · @LOTCLICK · vk.com/lotclick
Услуги по сопровождению участия в торгах по банкротству. Не является деятельностью по банкротству граждан. Результат участия в торгах не гарантирован и зависит от условий конкретной процедуры, количества участников и решений организатора торгов.