180 000 рублей задатка
из-за одной строчки в условиях торгов.
Он её не прочитал.
Мошенническая схема №1 в мире торгов. Вам пишут в Telegram: «Нашёл отличный лот, давайте задаток сюда». Вы переводите. Пропадают оба.
Задаток переводится только на счёт ЭТП (электронной торговой площадки) по реквизитам из официального объявления на ЕФРСБ. Никаких личных переводов, никаких «надёжных посредников».
Вы купили квартиру. Приходите - а там живёт семья с тремя детьми. «Нас не выселить» - говорит глава семьи. И он частично прав: если в квартире прописаны несовершеннолетние, выселение через суд может занять 2-3 года.
Как проверить: запросить справку о составе семьи у организатора торгов. По закону он обязан предоставить. ФЗ-127 ст. 110 п.11
«Хочу эту квартиру! Куплю сейчас, пока не купили другие!» - думает новичок. И покупает на первичном аукционе по оценочной стоимости, которая почти не отличается от рынка.
При этом в 60-70% случаев этот же лот появится на публичном предложении через месяц - и там цена будет на 30-60% ниже. Потому что никто другой тоже не хотел переплачивать.
«Там же фото есть, описание подробное» - говорит новичок. А потом выясняется: квартира находится под арестом в рамках уголовного дела, и этот арест не снимается автоматически после смены собственника.
Или хуже: документы о праве собственности оформлены с нарушениями, и сделка оспаривается в суде. Вы уже заплатили - а объект висит в воздухе.
Вы решили, что максимум 2 миллиона. Начался аукцион. Конкурент поднял на 50 000. Вы - на 50 000. Он снова. Вы снова. Через 20 минут вы заплатили 2,4 миллиона за объект, который стоил 2,3 на рынке.
Это называется «аукционная лихорадка» - задокументированный психологический эффект. С вами случится, если не подготовиться.
Хотите разобраться без ошибок?
Вступите в наше сообщество ВКонтакте - еженедельные разборы реальных кейсов
который не видел своими глазами.
И вам советую то же самое. Расскажу почему.
«Там фотографии хорошие» - и всё. Один мой знакомый купил склад «по фото». Приехал - крыши нет. Буквально. Это называлось «требует ремонта» в описании.
Закон позволяет осмотреть объект до торгов. Организатор обязан организовать просмотр. ФЗ-127 ст. 110 п.11 прямо это предусматривает.
«Долги ЖКХ на покупателя не переходят» - вы слышали это. И это правда. Но взносы на капремонт - исключение из правила. Они следуют за квартирой, а не за человеком.
Долг за капремонт 50 000-200 000 рублей - вполне реальная картина для квартиры, которая годами стояла без хозяина.
«Куплю, а потом разберусь» - худший план в инвестициях. Купили квартиру. Теперь что? Продать? Сдать? Жить самому? Если нет ответа - нет понимания реального ROI.
Пример: купили квартиру в промышленном районе за 1,5 млн «с дисконтом 40%». Рыночная цена там - 1,8 млн. Продать быстро по 1,8 не получается. Деньги заморожены.
«Я из Перми, буду смотреть только Пермь» - понятная логика. Но в Перми конкуренция выше. В соседнем Кунгуре та же квартира стоит вдвое дешевле и конкурентов нет.
Плюс: новички обычно смотрят только квартиры. А коммерция, земля, автомобили - это часто лучший дисконт и меньше конкурентов.
На публичном предложении побеждает первый, кто подал заявку в нужный период снижения цены. Не самый высокий предложивший - а первый.
История: лот с квартирой дошёл до нужной цены в пятницу утром. Клиент увидел в воскресенье вечером. К тому времени кто-то уже подал заявку на 5 часов раньше. Потеряли шикарный объект.
почти все новички.
И она стоит дороже всех остальных вместе взятых.
ЭЦП работала в прошлый раз. Не значит, что работает сейчас. Сертификаты имеют срок действия - обычно 1 год. Многие про это забывают.
Картина: торги через 2 часа, ЭЦП протухла 3 дня назад. Внести задаток и подать заявку невозможно. Сделка сорвана.
«Рыночная стоимость по оценке: 4 800 000 рублей» - написано в объявлении. Значит, покупая за 2 400 000, вы получаете дисконт 50%. Отлично же?
Нюанс: оценка могла быть сделана 2-3 года назад. Рынок изменился. Реальная стоимость сегодня - 3,2 млн. Ваш «дисконт 50%» превратился в дисконт 25%.
Если имущество арестовано в рамках уголовного дела - арест может НЕ сниматься автоматически после продажи на торгах. Это не гражданское обременение, а уголовное.
Покупаете квартиру. Получаете право собственности. Потом узнаёте, что она фигурирует по делу о мошенничестве. Прокуратура подаёт иск. Долгие суды.
Победили в торгах. Ура! Но обязательство по оплате нужно исполнить строго в срок, указанный в условиях торгов - обычно 30 дней. Если пропустить - задаток не возвращается. Это не штраф, это условие договора.
Реальный случай: клиент ждал одобрения ипотеки 35 дней. Срок оплаты - 30 дней. Потерял задаток 180 000 рублей. Организатор объявил повторные торги.
Это главная ошибка. Всё остальное - её следствия. «Разберусь по ходу», «это же просто аукцион», «вот посмотрю пару видосов и всё пойму».
Торги - это юридический процесс с конкретными правилами, сроками, документами и ответственностью. Незнание правил не освобождает от последствий.
Хорошая новость: базу можно изучить бесплатно за 7 дней. Не за 50 000 рублей, как у некоторых конкурентов. За ноль рублей.
они случились потому,
что человек не знал правил.
Теперь вы знаете. Остальное - за вами.
Реальные цены на обучение - сравнение
Раз уж говорим честно - скажу честно и про деньги.
Проверьте себя - сколько ошибок вы уже совершали?
Степан Капустин · 15 лет · 2 000+ сделок · Пермь
Бесплатная консультация по вашему первому лоту - @LOTCLICK