Муниципальный аукцион. Свердловский район Перми, ул. Бродовское кольцо, з/у 162. ВРИ: для индивидуального жилищного строительства. Кратко рассказываем, что с этим участком можно сделать по закону, что нельзя, и где спрятаны нюансы, которые никто не любит читать в выписках.
Это маленький, но честный лот. Земля населённых пунктов, ИЖС, городская прописка, асфальт почти до самого участка, маршрут № 5 до Комсомольской площади ходит. Не дача в полях, а кусок города на лесной опушке.
Новобродовский, если кто слышит впервые: жилой район на юго-восточной границе Перми, заложен в 1990 году заводским кооперативом, сегодня там более 1300 размежёванных участков, около 1250 готовых домов и порядка 5000 жителей. Это, по сути, маленький посёлок внутри города. Школа № 82, детские сады, магазин «Ассоль», ТОС «Новобродовский», лес у крыльца, истоки реки Большая Сыра. До центра 15 минут, если без пробок, и 25, если как обычно.
Сам участок 162 стоит на изгибе улицы Бродовское кольцо, в окружении уже застроенных соседских участков (164, 166, 158, 160, 137, 139а). Не первая линия, не глухой край. Серединка обжитой части посёлка.
ГПЗУ № РФ-59-2-03-0-00-2026-0451-0 от 05.03.2026, зона Ж-4. Дальше говорим цифрами, потому что цифры тут важны.
Что ещё разрешено по основным ВРИ зоны Ж-4, кроме классического ИЖС: блокированная жилая застройка (2.3), дошкольное и школьное образование (3.5.1), социальная помощь населению (3.2.2), пожарные резервуары. Условно: магазин (4.4), деловое управление (4.1), услуги связи (3.2.3), бытовое обслуживание (3.3) — но это через публичные слушания.
Все ответы на запросы ДЗО собраны и приложены. Картина такая.
«Россети Урал»: подключение 15 кВт реально, сетей в границах участка нет. Заявка через портал-тп.рф.
«Газпром газораспределение Пермь»: техническая возможность есть, нагрузка 8 м³/час. Сети распределения рядом.
«Ростелеком»: точка подключения — узел ВОЛС на ул. Патриса Лумумбы, 6. ТУ выдадут на стадии проекта.
«Новогор-Прикамье»: ближайшие сети в 10 км. Решение — собственная скважина.
Ближайший коллектор в 11 км. Реконструкция магистрали — не раньше 4 кв. 2028. Решение — септик или выгреб.
«Т Плюс» прямо пишет: вне зоны теплоснабжения. Альтернатива — газовый котёл (что естественно при 8 м³/ч).
Перевод на человеческий: участок про автономный дом. Газ + скважина + локальная канализация. Это нормальный сценарий для всего Новобродовского, по такой схеме живут 1200+ соседних домов. Просто закладывайте в смету: скважина (от 80 тыс), септик типа «Топас» или аналог (от 120 тыс), подключение газа по льготной соцгазификации, ввод 15 кВт по ставке физлица.
ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» — узкий, но небезынтересный коридор. Вот четыре рабочих сценария.
Двухэтажный газобетон 150–180 кв.м, мансарда, гараж в стилобате. Городская прописка, школа № 82 в шаговой, маршрут № 5, 15 минут до Комсомольской площади.
Готовый дом 130–160 кв.м с участком в Новобродовском по рынку 2026 уходит от 7,4 млн ₽ (нижняя планка) до 10–12 млн ₽ (хорошая отделка, газоблок, сухой подъезд). Окно для девелопера-одиночки.
Земля в черте города стабильно дорожает. Кадастровая 587 тыс. — это нижний пол. Соседние 10-сотечные участки уходят по 1,1–2,2 млн (то есть ~150–200 тыс/сотка). Ваш в пересчёте: 800 тыс — 1,1 млн по рынку.
ВРИ «блокированная жилая застройка» здесь основной, переход без публичных слушаний. Можно построить таунхаус на 2 секции (по 80 кв.м каждая) для двух семей или себе + взрослому ребёнку. Процент застройки тут 40%, не 30%.
Управление по экологии Перми насчитало на 5,42 сотках 271 дерево: осина, берёза, ель, пихта, ива. Каждое лиственное дерево под снос — от 25 тыс. ₽ компенсации в бюджет, хвойное — от 30 тыс. ₽. Если расчищать всё — теоретический максимум более 7 млн рублей восстановительной стоимости.
На практике сносится только то, что попадает в пятно застройки + минимальные подходы. Реалистичный диапазон: 30–60 деревьев, что равно 800 тыс — 1,8 млн ₽ компенсации. Это самая большая «скрытая» статья сметы. Закладывайте.
Участок целиком в зоне 59:32-6.553. Звучит страшно, на деле это просто запрет на свалки, фермы и скотобойни в радиусе 30 км от аэродрома. Жилой дом — пожалуйста. Но на ГПЗУ это пометка появится навсегда.
По письму Минтербеза Пермского края 2020 года, район попадает в эту зону «в особый период». Также территория не покрыта городской сиренно-речевой системой оповещения, и формально проектом нужно предусмотреть собственный СРУ. На практике для частного дома это формальность, которую закрывает проектировщик в разделе ГО.
Источников противопожарного водоснабжения в районе нет. Запланирован пожарный резервуар по ул. 4-я Радиальная (510 м от участка), сдача в 2026 году. До его появления — формально нужно либо собственный резервуар на участке, либо документально согласованная схема. Ближайшая пожарная часть СПСЧ-8 на ул. Балхашской, 135.
Ближайший УПП — в микрорайоне Южном, ул. Казахская, 104. Не критично, но если для семьи важна «полицейская» доступность — это надо знать.
Срез по объявлениям апреля 2026 года в Новобродовском, по которым реально идут просмотры и сделки.
| Объект | Площадь | Цена |
|---|---|---|
| Участок ИЖС, ул. Кленовая, 124 | 10 соток | 1 100 000 ₽ |
| Участок ИЖС, ул. Бродовское кольцо, 369 | 10 соток | ~1 200 000 ₽ |
| Участок ИЖС, ул. Ореховая | 20 соток | 2 000 000 ₽ |
| Дом 167 кв.м, ул. Ореховая, 142 | +участок | от 7 400 000 ₽ |
| Средняя цена участка по посёлку (МирКвартир) | — | 2 254 000 ₽ |
Вывод по рынку: сотка в Новобродовском стоит примерно 110–200 тыс. ₽. Для участка 5,42 сотки рыночный коридор — 800 тыс — 1,1 млн ₽. Это и есть нижняя планка экономического смысла. Всё, что упадёт ниже на торгах, можно считать находкой.
Семья из Перми, которой нужен городской адрес, живой посёлок и небольшой компактный дом. Или частный застройщик, который умеет в маленькие пятна и не боится автономных коммуникаций.
Хочется городскую прописку, школу пешком, лес за забором. Ок с автономной водой и септиком. Готовы держать в смете строку «компенсация за деревья».
Нужен большой дом 300+ кв.м с лужайкой. Принципиально нужна центральная вода и канализация. Хотите перепродать «голую» землю с большим плюсом за полгода.
Степан Капустин, аттестованный арбитражный управляющий, аккредитация № 5683, в торгах с 2007 года. На этот лот пойдёт лично: подаст заявку, внесёт задаток, отыграет шаг и закроет сделку. Вы получите документы и землю на своё имя.
Прежде чем подписывать договор задатка — мы с вами садимся и считаем потолок. Чтобы не уйти выше рынка на эмоциях.
lot-click.ru